6•17 617 부동산대책 핵심 정리 갭투자 부동산 투기를 잡기 위한 총력

6·17  부동산대책에 대해 알아보겠습니다. 문재인 정부 21번째 부동산대책 인데요. 도로교통부와 기획재정부, 그리고 금융위원회 등은 6월 17일 정부종합청사에서 "주택시장 안정을 위한 관리방안"을 발표하였습니다.

 

 

이번 부동산 대책은 문재인 정부의 21번째 부동산 대책입니다. 617 부동산대책의 주요 방안은 대략 4개 정도로 요약이 됩니다.

 

 

첫 번째로 조정대상지역과 투기과열지구에 확대입니다. 이번 부동산대책에서는 수도권을 반으로 잘라 북쪽 접경지역을 제외한 서쪽 대부분 지역이 규제지역에 포함 되었습니다. 지방에서는 요즘 방사광가속기 이슈로 집값이 급격하게 오르고 있는 청주와 대전지역 또 조정대상지역으로 지정되었습니다.

정부는 조정대상지역과 투기과열지구를 대폭 확대했습니다. 이에 따라서 경기 김포와 파주, 연천 등 접경지역을 제외한 수도권 서부대부분의 지역이 규제지역이 됐습니다. 수도권에서 조정대상지역으로 편입된 곳은 인천, 경기 고양, 군포, 안산, 안성, 부천, 시흥, 오산, 평택, 의정부 등 입니다.

 

정부는 당초 접경지를 제외한 수도권 전역을 조정대상지역으로 묶으려 했으나, 동두천, 가평, 양평, 여주 등 경기 동북지역은 풍선효과가 발생할 요인이 없다는 것으로 보고 제외했습니다.

지방의 경우에는 최근 집값이 대폭 오른 대전과 청주도 조정대상지역이 됐습니다. 또한 경기 수원을 비롯한 성남 수정구, 안양, 안산 단원구, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지‧기흥, 화성 동탄2, 인천 연수구와 남동구, 서구, 대전 동구, 중구, 서구, 유성구 등은 투기과열지구로 묶였습니다.

 

따라서 투기과열지구는 48곳으로 조정대상지역은 69곳으로 증가했습니다. 조정대상지역에선 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%가 적용되고 총부채상환비율(DTI)은 50%로 묶는 한편 다주택자에 대한 양도소득세가 중과됩니다.

투기과열지구에서는 시가 15억원을 초과하는 고가주택에 대한 주택담보대출이 막히고 9억원 초과 주택의 LTV가 20% 적용되는 등 강력한 규제가 적용됩니다.

 

 

두 번째로는 잠실 NICE 개발 사업 및 영동대로 복합개발사업에 사업 부지와 그 영향권을 토지거래허가구역으로 지정할 예정입니다. 토지거래허가구역으로 지정되면 아파트를 구입한 후 바로 입주하여 2년간 거주하여야 함으로 갭투자가 불가능해집니다. 또한 재건축 추진 단지에 주택을 사들여 조합원분양권을 받으려면 2년간 거주하여야 합니다.

 

 

서울시는 잠실 MICE 개발사업 및 영동대로 복합개발사업 사업부지와 그 영향권에 속하는 지역을 토지거래허가구역으로 지정합니다.

 

아직 대상지가 확정되지는 않았으나 송파구 잠실동과 강남구 삼성동 등지가 대상이 될 것을 예상되고 있습니다. 이곳에 있는 아파트 단지가 토지거래허가구역으로 지정되면 아파트 구입을 해도 2년 동안은 입주하고 살아야 하기 때문에 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 불가능해집니다.

 

 

또 재건축 추진 단지의 주택을 사들여 조합원 분양을 받으려면 2년 이상을 거주해야합니다. 즉, 단순 투자 목적만으로는 재건축 아파트를 보유만 하고선 분양권을 받을 수 없다는 것 입니다.

이 때문에 안전 진단 단계를 밟고 있는 초기 재건축 단지가 모인 목동은 사업 추진이 매우 어려워질 것으로 예상되고 있습니다. 재건축 안전 진단의 현장조사 등 절차가 강화되고 부실 안전진단기관에 대한 제재 수준도 높아집니다. 재건축 초과이익환수제의 본격 시행을 앞두고 재건축 부담금 영수증도 제시됐습니다.

 

 

세 번째는 갭투자 방지대책 입니다. 모든 규제 지역에서 주택 구입을 위한 주담대(주택담보대출)를 받으려면 주택 가격과 상관없이 6개월 이내에 전입 하여야 합니다. 투기과열지구내 시가 3억원이 넘는 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출보증이 제한됩니다. 또한 전세 대출을 받은 후 투기과열지구의 3억원 초과 아파트를 매수하면 즉시 전세대출이 회수됩니다.

 

주택 매매‧임대사업자의 경우 개인이든 법인이든 관계없이 모든 지역에서 주담대가 막히는 것 입니다.

또한 갭투자 방지 대책도 나왔습니다. 다만 양도소득세 등 세제를 높이는 것이 아니라 대출 규제를 강화하는 방식으로, 모든 규제지역에서 주택 구입을 위해 주담대를 받으려면 주택 가격에 상관없이 6개월 이내에 전입해야 합니다.

투기과열지구 내 시가 3억원 넘는 아파트를 신규 구입하는 경우 전세대출 보증이 제한되고, 전세대출을 받은 후 투기과열지구의 3억원 초가 아파트를 사면 전세대출이 즉시 회수됩니다.

 

 

네 번째는 법인을 통한 주택 투자에 대한 세금의 강화입니다. 법인이 주택을 양도할때 부담하는 추가 세율을 기준 10%에서 20%로 인상합니다. 이 내용은 법인이 이달 18일 이후 8년 장기임대 등록하는 주택에서부터 추가 세율이 적용됩니다. 또한 법인이 소유한 주택에 대한 종부세 공제가 폐지되고 법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해서도 종부세가 과세됩니다. 그리고 주택 매매 사업자나 임대사업자는 개인이든 법인이든 모든 지역에서 추가 담보대출을 받을 수 없습니다.

 

 

우선 내년 6월부터 법인 소유 주택에 대한 종부세율을 2주택 이하는 3%, 3주택 이상 또는 조정대상지역 내 2주택은 4%로 각각 인상해 단일세율로 적용됩니다. 개인에 대한 종부세율 중 최고세율을 법인 부동산에 적용하기로 한 것입니다. 종전에는 개인과 법인 구분 없이 납세자별로 보유 주택의 공시가격을 합산해 종부세를 부과했으나, 앞으로는 법인을 활용한 투기수요 근절을 위해 법인 종부세 부담을 대폭 인상하기로 했습니다.

 

이와 함께, 내년 6월부터 법인 보유 주택에 대한 종부세 6억원 공제도 폐지됩니다. 현재는 개인과 법인 등 납세자별로 6억원 한도로 종부세를 공제해줬으며, 1세대 1주택인 경우 공제액이 9억원에 달했습니다. 이 때문에 다주택자가 법인을 활용해 종부세 공제액을 확대하는 것이 가능한 구조였는데, 이를 악용하지 못하도록 법인 보유 주택에 대한 종부세 공제를 아예 없애기로 한 것입니다.

 

 

또한 정부는 당장 18일부터 법인이 취득한 조정대상지역 내 신규 임대주택에 대해 종부세를 과세하기로 했습니다. 지금까지는 법인이 보유한 8년 장기임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하)은 종부세를 비과세했는데, 18일부터는 조정대상지역에 8년 장기임대등록을 하는 주택은 종부세를 매기겠다는 것 입니다. 이는 개인과 법인 간에 형평성을 맞추는 의미도 있습니다.

 

앞서 정부는 2018년 9·13 대책 이후 개인이 취득한 주택에 대해서는 임대주택으로 등록하더라도 종부세 합산 배제 등의 혜택을 없앴는데, 법인에 대해서도 동일한 기준을 적용하기로 한 것 입니다.

 

 

내년 1월부터는 법인이 보유한 주택을 처분할 때 내는 법인세도 대폭 인상됩니다. 현재는 법인이 부동산을 처분할 때 양도차익에 대해 기본 세율 10∼25%를 적용하고, 주택 처분 시에는 추가로 10%의 세율을 더해서 세금을 매기고 있습니다. 이를 합하면 법인의 주택 처분 시 적용되는 세율은 최대 35%로, 3주택자가 조정대상지역에서 개인 명의 집을 팔 때 최고 62%의 양도세 중과세율을 적용받는 것과 비교하면 큰 차이가 나는 상황입니다.

 

법인을 설립해 아파트 등을 사고팔 경우 양도세를 크게 아낄 수 있는 구조인 셈 입니다. 이에 따라 정부는 내년 1월부터 법인의 주택 처분 시 추가로 적용하는 세율을 현행 10%에서 20%로 올려 개인의 '양도세 중과' 효과에 버금가는 세금을 내도록 했습니다. 또한, 지금은 8년 장기임대등록 주택을 양도할 경우 추가로 10% 과세하는 것을 제외했는데 당장 18일부터는 10%의 추가 세율을 적용하기로 했습니다.

 

정부는 또한 주택 실거래에 대한 조사도 한층 강화해 투기과열지구나 조정대상지역에서 이뤄지는 모든 주택에 대한 자금조달계획서를 받아 분석하고, 투기과열지구에선 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서의 증빙자료를 받기로 했습니다.

이와 관련해서 김현미 국토부 장관은 “시장 유동성이 주택시장에 대한 투기수요로 연결되지 않도록 불안요인을 해소하고 실수요자가 피해를 보지 않도록 주택시장 과열요인을 차단하는 조치를 마련했다”면서 “앞으로도 필요하다면 언제든지 강력하고 즉각적인 조치를 일관되게 이어나가겠다”고 밝혔습니다.